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物業管理中的法律關系

文章出處:網責任編輯:作者:人氣:-發表時間:2013-01-15 14:49:00

 

    發展商和物業管理公司與業主之間常發生許多矛盾和糾紛,給物業管理工作帶來了很大的麻煩,究其原因,大多數矛盾或糾紛的產生是由于物業管理公司或發展商對物業管理中的法律關系不清楚,許多業主不明確自己擁有的權力,應承擔的責任。

    物業管理中有著哪些法律關系

    要想把物業管理工作搞好,首先應當理順物業管理中心的法律關系。只有理順了關系,才能夠知道臬直轄市各方面的關系。物業管理工作中幾個主要方面有:房屋產權所有人或使用人、發展商、物業管理公司和其他與物業管理相關連的行業以及政府有關部門。

    1、發展商早期在物業管理中的作用

    發展商將物業建成,并經政府有關部門綜合驗收合格后,經過房產交易將產權轉移給新的房屋產權所有人。這里的法律關系的變化是發展商由原來擁有土地使用權和房屋所有權到轉移給了新的產權所有人。對于一處新的住宅區,包括公寓或別墅,發展商在竣工前,一般是先期委托物業管理公司介入新建物業的管理工作。有時發展商也自己充當物業管理的角色。不論發展商是自己來管理物業或是委托其他管理公司來管理新建的物業,都是在為新的房屋產權所有人或使用人提供服務。對于新建物業來說,由于發生了產權交易行為,發展商的角色變了,位置也變了。發展商由原先對物業的擁有,變為部分對物業的擁有或完全不擁有。

    發展商先期委托物業管理公司管理新建物業或自己自行管理物業的行為只能是一種臨時的安排,因為在新建物業初期,廣大新的產權所有人或是沒有到位,或是即使到位,由于各種各樣的原因,尚無能力選擇物業管理公司。發展商只是臨時代理已有的新的房屋產權所有人委托物業管理公司進行管理。這一時期物業管理公司的費用一般由發展商支付或預先墊付,因為這一時期物業管理公司在這一新的物業管理中尚無收益。由于交易行為和物業管理公司的介入,發展商對新建物業的作用逐漸退居二線。如發展商直接聘請管理公司,發展商應當與物業管理公司簽訂臨時委托管理合同,合同期限一般訂為一年較為合適。因為業主管理委員會成立后,有可能在一年后重新選聘物業管理公司。

    2、房屋產權所有人(業主)

    由于購買了物業,購房人成了新建物業的產權所有人,合法地擁有所購物業。房屋產權所有人對物業擁有所有權與使用權。由于發展商在銷售物業之前,已臨時安排物業管理公司對所購物業進行管理,購房人在此時只能暫時放棄自己選擇物業管理公司的權利,認同發展商的安排。當新建物業入住率達到50%或50%以上時,發展商應會同物業管理公司召開房屋產權所有人大會(或稱業主大會)。

    3、房屋產權所有人大會(業主大會)

    房屋產權所有人大會是一個非常重要的會議,由發展商、物業管理公司和房地產管理部門負責召集此會議。因為產權所有人來自不同蝗地方,互不相識,不可能有效地組織起來召開此大會,所以召集、組織業主大會的責任就落在發展商或物業管理公司戶上。發展商在與物業管理公司的委托管理合同中就應明確規定,當入住率達到50%時,物業管理公司有責任牽頭組織召開業主大會。

    業主大會最重的使命之一便是選舉出自己的代表機構——物業業管理委員會。物業管理委員會是新建物業或物業群中常設的最高權力機構。業主大會每年至少召開一次。住宅區業主大會對議題進行表決時,每一戶為一票。業主可將自己的權利讓渡給選出的代表,由他們代表自己去行使權利,維護自己的合法權益。

    業主大會主要行使以下職權:

    (一)選舉、罷免物業管理委員會的組成人員;

    (二)監督管委會的日常工作;

    (三)聽取和審查管委會的工作報告;

    (四)對住宅區或物業(寫字樓、商廈)內有關業主重大利益的事項做出決策;

    (五)修改業主公約;

    (六)改變或撤銷物業管理委員會的有關決定。

    (七)批準管委會章程。

    4、物業管理委員會的性質及法律地位

    物業管理委員會是住宅區、寫字樓或商廈等物業管理中的常設最高權力機構,管理委員會的成員景要由房屋產權所有人選出的代表構居,代表廣大業主的權益。同時管理委員會也應當吸收當地居民委員會和派出所的代表參加。既然物業管理委員會是帥業主大會選舉出的代表組成,代表廣大業主的權益,是物業管理中常設的最高權力機構,那么管理委員會就應該是一個長期的、穩定的組織,一個松散、虛設的管理委會不可能起到應該起到的作用。所以建議管理委員會成立后應該到房屋管理機構備案,并到民政部門社團法人機構辦理登記,以確定其性質與法律地位。物業管理委員會的主要職責如下:

    (一)管理委員會負責制定管委會章程;

    (二)負責今后召集并主持業主大會;

    (三)負責考察、選擇、招聘物業管理公司;

    (四)與新的或原來的物業管理公司重簽訂委托管理合同;

    (五)管委會有權審議住宅區物業管理服務費的收費標準;

    (六)保管、監督和決定物業維修基金和公用設施專用基金(啟動基金)的使用;

    (七)審議管理公司上年的財務收支善和來年的財務預算;

    (八)審議管理公司制訂的年度管理計劃、配套工程和重大維修工程項目(鍋爐、配電設備、電梯、中央空調、供暖等);

    (九)監督物業管理公司的管理工作;

    (十)審議新的物業管理公約及各種管理規章制度等等。

    物業管理委員會與物業管理公司之間是聘用關系。物業管理委員會是物業的主人、所有人,物業管理公司是為之提供服務的。物業管理委員會一般應設常務工作人員一至兩名,費用一般應從管理啟動基金里撥付。

    5、物業管理公司

    物業管理公司是一種信托代理機構,屬中介組織。它是執行信托職能的服務性企業。物業管理這個行業在房地產領域里有著非常重要的位置??⒑筒鵯ǘ際且皇斃緣墓ぷ?,幾個月或幾年就可以完成,而物業管理卻是延續性的,可延續幾十年。搞物業管理應眼光放遠,急功近利是不會搞好的。

    物業管理公司是依據委托管理合同在新建住宅區或物業中履行管理職責的。一般情況下,委托管理合同首先是由發展商代表廣大業主與物業管理公司簽訂。等召開業主大會,業主物業管理委員會成立后,再由物業管理委員會代表全體業主正式與物業管理公司續簽委托管理合同。

    有的情況下,發展商并沒有選聘物業管理公司,而由自己本身來承擔起管理者的重任。如果是發展商自己充當管理者的話,也要經過房地局的批準,并禽《物業管理資質合格證書》。即使是發展商作為管理者,當管理委員會成立后,也需要由管理委員會與其簽訂委托管理合同。

    6、承租人(房屋租用人)

    承租人有的是與業主直接聯系,并與業主直接簽訂租賃契約從而使用物業的某一部分,有的情況是顯主委托管理公司將其擁有的物業的某一部分出租給承租人的。承租人與業主的關系是租賃關系。承租人在與業主的租賃契約里應當保證遵守管理公約,接受物業管理公司的管理和物業管理委員會的監督。承租人不但要與出租人簽訂租賃合同,而且也要與物業管理公司簽訂管理公約。

    7、其他相關機構

    管理公司依據委托管理合同在物業區內開展管理工作,需要和其他管理工作有關的公司發生聯系,如保安公司、煤氣公司、電梯公司、環衛機構,建筑維修部門等。管理公司要與他們簽訂有關新時期委托合同,由他們就物業內新時期業務提供服務。這里產生的直接法律關系是管理公司與這些公司簽約,但其結果卻直接影響業主,所以重大的協議、合同、管理公司應請管委會審議。

 

 

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